О настоящем и ближайшем будущем программы развития застроенных территорий «Орловской городской» рассказал первый заместитель главы администрации Орла Александр Муромский.

Актуальный вопрос

Этот проект – эффективный инструмент в помощь госпрограмме расселения граждан из ветхого и аварийного жилья, которое признано таковым до 1 января 2012 года. Как известно, она действует до осени 2017 года. Однако уже сейчас городская администрация завершает ее, оформляя документы на последние четыре квартиры.

Но что делать с расселением домов, которые признаны аварийными после указанного срока? Пролонгация финансирования по линии Фонда содействия реформированию ЖКХ на федеральном уровне обсуждается, но окончательное решение, увы, не принято. И хотя программа расселения граждан из аварийного жилья в Орле остается актуальной, утверждать, что она будет продолжена, пока нельзя.

Три задачи

Сегодня в Орле насчитывается около 130 домов, признанных аварийными после января 2012 года. Для расселения граждан из них по оценкам экспертов необходима сумма примерно 2, 5 млрд рублей. Понятно, что решить задачу за счет средств местного бюджета невозможно. Между тем проект развития застроенных территорий позволил бы решить сразу три задачи: социальную – через расселение граждан из аварийного жилья; экономическую, позволяющую сделать это с привлечением средств инвесторов; архитектурную – посредством сноса аварийных зданий, представляющих угрозу для населения, и строительсва на этом месте новых современных зданий и сооружений в соответствии с градостроительным регламентом.

Именно по этому пути в Орле идут с 2012 года.

Первый блин не комом

Администрация города нашла несколько участков, представляющих интерес для инвесторов, разработала регламенты, порядок, проект контракта, конкурсную документацию. И за последние три года заключила три договора на территории общей площадью 4, 6 га. Это участки, ограниченные улицами: Полярная – Приборостроительная, Спивака – Ватная – Корчагина, 2­я Посадская – Карачевская. Здесь в 30 аварийных домах располагалась 191 квартира общей площадью 6692 кв. метров, где проживало около 600 человек.

Земельные участки инвесторы получали только после полного расселения граждан за свой счет, на что им давалось 36 месяцев. Далее – право строить объекты в соответствии с градостроительным регламентом.

Промежуточные итоги развития застроенных территорий показали, что инвестирование примерно сопоставимо по объемам с финансированием, полученным городом в течение трех лет по госпрограмме расселения из аварийного жилья. На реализацию программ развития застроенных территорий по трем участкам было привлечено более 400 млн рублей инвестиций только на расселение граждан и снос аварийного жилья.

Что делается сейчас

В домах, ждущих расселения, проживают примерно три тысячи орловцев. Сегодня есть ряд площадок, которые, как и три предыдущих, имеют хорошие перспективы застройки через договор развития застроенных территорий. В первую очередь, это территория, ограниченная улицами Лескова – Полесской. Еще две территории расположены по обе стороны от Наугорского шоссе, в районе улицы Плещеева с двухэтажными домами на территории общей площадью более пяти гектаров. Есть и четвертый участок, ограниченный улицами Холодной – Широкохолодной.

Сегодня полномочия по реализации программы развития застроенных территорий частично перешли в управление градостроительства Орловской области. Городская администрация, работая в тесной связке с областной структурой, подготовила всю исходную документацию. А область примет окончательное решение о развитии территории.

Навстречу инвестору

Для того, чтобы участки были более привлекательны, областные и городские структуры провели публичные слушания на предмет установления к ним отличных от других территорий параметров для будущего строительства. К примеру, согласились с более высоким коэффициентом застройки, будущему инвестору дали право частично размещать под землей гостевые стоянки. Ведь важно не только найти территории с аварийными домами, но и сформировать их так, чтобы они стали привлекательны для инвестора с точки зрения застройки. Если нанести на карту Орла 130 домов, признанных аварийными, большая часть будет носить точечный характер вкраплений между другими домами. Часто земельные участки, которые образуются после сноса, ничтожно малы с точки зрения инвестиционной привлекательности. Условно говоря, средняя площадь под аварийным жилым домом не превышает 15 соток. А если на это положить все градостроительные вопросы – красные линии, санитарно­защитные зоны, весь этот «пирог» – инвестора такой участок вряд ли заинтересует. Нужно, чтобы стояло 5­10 домов на площади не менее чем полгектара. Это тот минимум, который может заинтересовать инвестора.

Баланс интересов

Поэтому названные территории могут быть интересны. Важно найти баланс между инвестиционными деньгами и возможностями заказчика. Как это было с участком на Спивака – Ватной – Корчагина. Здесь стояло 16 многоквартирных домов. Четыре из них по госпрограмме расселила администрация, 12 – инвестор. ГРИНН­строй сегодня возвел торговый центр, осталось полтора гектара, на которых он в перспективе еще что­нибудь построит.

Или будущая территория Лескова – Полесская. Территория больше гектара, на которой располагалось семь многоквартирных домов. Четыре дома уже расселила администрация, территория с тремя оставшимися домами будет выставлена на аукцион. Если бы власти изначально выставили на аукцион территорию, на которой располагается семь домов, то с учетом затрат на их расселение стоимость одной сотки земли оказалась бы больше двух млн рублей. При этом на расселение уйдет три года, а инвестиции требуют вложения уже на первом этапе. Словом, инвестор оценивает все эти риски.

– И все­таки берусь утверждать: у этого инвестиционного проекта есть неплохие перспективы, – резюмировал Александр Муромский. – Сейчас задача власти – сформулировать правильные, максимально прозрачные для будущего инвестора условия. Если инвестор, входя в этот проект, будет четко понимать: когда разрешат построить, какова ответственность всех участников, права и обязанности его и заказчика проекта – развитие застроенных территорий пойдет быстрее.

Александр СЕМЕНОВ