С 2025 года НДФЛ будут рассчитывать по прогрессивной шкале: ставка налога будет зависеть от размера полученной прибыли. То есть если налоговый резидент России получил доход от продажи недвижимости или принял её в дар не от близкого родственника (это тоже доход с точки зрения ФНС), размер налога будет напрямую зависеть от размера прибыли.
Минимальные сроки владения в 2025 году останутся прежними: три или пять лет.
Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней — от 13 до 22%, и чем выше будет доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога. Однако в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и так далее — ступеней будет только две : 13 % в отношении доходов не превышающих 2,4 млн. рублей и 15 % в отношении доходов, превышающих 2,4 млн. рублей.
Например: квартира была куплена за 7 млн руб., а через два года продана за 10 млн руб. НДФЛ нужно будет заплатить с разницы (то есть с 3 млн руб.).
При продаже в 2024 году сумма НДФЛ к уплате составит 390 тыс. руб. (3 млн руб. х 13%). А если аналогичная сделка состоится в 2025 году, сумма налога составит уже 402 тыс. руб. (2,4 млн руб. х 13% + 0,6 млн руб. х 15%).
Кроме изменения ставок НДФЛ при продажи недвижимости С 1 января 2025 года регионы могут сами устанавливать понижающий коэффициент, чтобы определить минимальный доход от продажи недвижимости и рассчитать НДФЛ . Раньше применялся коэффициент 0,7. Семь регионов (Санкт-Петербург, Татарстан, Краснодарский край, Республика Крым, Калининградская область, Архангельская область, Астраханская область) уже подняли его до единицы. Из-за этого налог с продажи при некоторых условиях может вырасти.
Регионам дали право повышать коэффициент до единицы для определения минимального дохода от продажи недвижимости с 1 января 2025 года.
Например, собственник срочно продает унаследованную квартиру в Санкт-Петербурге по цене ниже рыночной — за 5 млн рублей при кадастровой стоимости 7 млн рублей. Наследодателю жилье досталось по приватизации, потому наследник не может уменьшить доходы на расходы наследодателя по ее приобретению.
Теперь 7 000 000 умножают на 1, а не на 0,7 и получается, что минимальный доход — те же 7 000 000. Уменьшаем его на 1 000 000 имущественного вычета, база для расчета НДФЛ — 6 000 000 .
Посчитаем налог: 2 400 000 × 13% + (6 000 000 − 2 400 000) × 15% = 852 000 . Это на 300 000 больше, чем при коэффициенте 0,7.
Изменения не означают, что теперь массово повысится налог, отмечает эксперт кафедры экономики и экономической безопасности Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Олег Кожанчиков. Ведь обычно рыночная цена недвижимости опережает кадастровую, особенно сейчас, когда рыночные цены растут ежемесячно, а кадастровую стоимость переоценивают раз в два или четыре года
Но бывает, что рыночная цена меньше кадастровой. Новый порядок коснется в основном продавцов неликвидных объектов недвижимости. Например, квартир после пожаров и потопов, которые продаются с солидным дисконтом, из-за чего возникает разница цен.
Также поправки могут увеличить НДФЛ с продажи нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, считает эксперт. Например, апартаментов, кладовок или машино-мест. Их кадастровая стоимость иногда заметно выше рыночной. Чтобы не платить лишнего, до продажи эту стоимость лучше оспорить и уменьшить до рыночной.
