Управляющие компании все так же хватают новые дома еще на подходах к конкурсам
Принято считать, что с новостройками на конкурсах по отбору управляющих компаний (УК) проблем практически не бывает. Однако отчет администрации Орла по организации работы в этой сфере в истекшем году, состоявшийся на заседании комитета горсовета по ЖКХ, показал, что это далеко не так.
Лазейка в кодексе?
По данным управления городского хозяйства и транспорта администрации Орла, в городе в истекшем году был объявлен 31-й открытый конкурс по отбору управляющих организаций для 45 многоквартирных домов, из которых 15 – вновь введенные в эксплуатацию, и 23 дома, где собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления. В 16 домах собственники самостоятельно выбрали и реализовали этот способ управления до проведения открытого конкурса.
Надо сказать, еще пару лет назад новые многоквартирные дома после ввода в эксплуатацию неминуемо попадали в руки своих же застройщиков. Недавние поправки в Жилищный кодекс призваны были перекрыть такую возможность злоупотребления в этой сфере, для чего отбирать управляющих новостройками должны только по конкурсу, за исключением тех, где к моменту торгов собственники сами выбрали УК, и она приступила к работе. Что же получилось?
– Я лично участвовал в нескольких конкурсах, – рассказал приглашенный на заседание председатель ассоциации ТСЖ города Орла, член городского Общественного совета по ЖКХ Алексей Кузьмин. – Вроде все проработано, прописаны хорошие условия, но появляется окончательный протокол и не можешь понять, что и как произошло: дом ушел. Упрекать организаторов конкурсов в каких-то манипуляциях у меня оснований нет. Они выполняют свою работу в рамках имеющихся законов.
Существование проблемы подтвердил и его коллега-общественник ЖКХ Алексей Чернов. По его мнению, все дело в противоречиях между недавними поправками в ЖК РФ и положениями постановления правительства РФ № 75, действующего с 2006 года. ЖК считает, что участники долевого строительства, принимая квартиру у застройщика, подписывают акт приемки-передачи, что автоматически приравнивает их к собственникам. А дальше действует такая логика: с получением квартиры у человека появляется ответственность по оплате. А раз люди платят, значит, сделали свой выбор, то бишь, проголосовали и УК работает.
Между тем, постановление правительства РФ № 75 и ст. 219 ГК РФ указывают, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации.
Ты тоже прав!
Такое же раздвоение происходит сегодня и в судебной практике, причем не только районных судов. Так, в одном из постановлений 19-го Арбитражного апелляционного суда, принятом по городу Орлу, утверждается, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, и, следовательно, отсутствие регистрации не является основанием для признания факта нарушения Закона о защите конкуренции.
Но в другом постановлении этого же суда (тоже по Орлу) утверждается совершенно обратное. «Доводы жалобы, – говорится в документе, – относительно того, что участие в голосовании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на основании договоров участия в строительстве и актов приема-передачи помещений…, не является нарушением порядка принятия решений, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм права».
Были на комитете и другие претензии к законодательству. Много случаев, когда дома сдаются в эксплуатацию, а их инфраструктура – нет: трансформаторные подстанции, канализационные колодцы, система вентилирования и коммерческого учета электроэнергии, тепловые узлы… Приходится узаконивать их через суды. А причина в том, что в упомянутом 75-м постановлении эти положения прописаны недостаточно внятно.
Новые и старые
При обсуждении этой темы невозможно было отмахнуться и от наболевшей проблемы «брошенных» или, как их еще называют, «отказных» домов. Зампредседателя горсовета Владимир Негин поинтересовался, какие меры предпринимаются, чтобы эти дома, которых в городе становится все больше, согласились брать на обслуживание и коммерческие УК. Грузить и дальше таким балластом только МУП ЖРЭП (З) – невозможно. У городской казны тоже нет средств.
Участники разговора припомнили, например, опыт городского конкурса перевозчиков, где в одном лоте сочетались прибыльные и убыточные маршруты. Оказывается, с домами это тоже пробовали. Как рассказал председатель городского комитета по тарифам Андрей Тиунов, попытка вышла неудачной: включенный в лот «брошенный» дом оказался аварийным. Эксперимент посыпался и на том прекратился.
Потом внедряли субсидирование. Утвержден соответствующий порядок: за содержание жилья 10 рублей с «квадрата» платит потребитель услуг, а еще 6 рублей доплачивает бюджет. С такой идеей выходили и на конкурс, но ни одна УК не решилась работать даже по повышенному тарифу.
Так что «доброе» пожелание Алексея Чернова, высказанное на комитете, – «гнать конкурсы по старым домам, с каждым шагом задирая цену аукциона» – вряд ли сработает. Два года назад уже поднимали цену до 64 рублей (почти в десять раз выше существовавшего тарифа)! И что? Желающих управлять даже заинтересовавшихся из любопытства не нашлось. Умолчим о способных платить такую цену.
Выслушав все предложения, мэр Орла Василий Новиков, сделал свои выводы:
– Ладно, законодательством запрещено обременять управляющие компании. Но мы же можем сами договориться с участниками рынка: берете новостройки, но в нагрузку и «брошенные» дома. Речь не идет о том, чтобы довесок составлял непомерную долю. Может, 5-10%.
Действительно, если это станет правилом для всех, то какое здесь нарушение конкуренции? А если кто и пожалуется, в суде могут сказать: господа, но вы же знали, куда шли?
Только депутат Олег Карпиков утопил и эту идею, напомнив, что многоквартирными домами, в конечном счете, управляют собственники помещений. И вряд ли обитатели благополучных «квадратов» будут рады, если к ним присоединят проблемы неблагополучных. А председатель комитета Владимир Букалов и вовсе вернул всех к тому, с чего дискуссия начиналась.
– К каким новостройкам собираемся присоединять двухэтажки, если новые дома даже не доходят до конкурса?
Участники заседания согласились, что вопрос этот крайне серьезный, требует дополнительной проработки, обсуждения за круглым столом, на совещаниях со специалистами.
Борис МУТАФ
