Льготная ипотека играет важную роль в обеспечении доступности жилья для широких слоев населения и стимулирует развитие жилищного строительства. На пресс-конференции по итогам заседания Совета директоров Банка России 9 июня 2023 Эльвира Набиуллина заявила, что пришло время переходить от массовой поддержки ипотеки к формированию адресных кредитных программ. Причем в такие программы целесообразно включать и объекты вторичного рынка, поскольку цель льготной ипотеки заключается не столько в поддержке застройщиков и банков, сколько в оказании социальной помощи гражданам в решении их жилищных проблем.
Комментируя данную ситуацию, профессор Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Ольга Попова отмечает, что в 2022 году девелоперы активно включились в предоставление ипотеки по ставкам, близким к 0%. Такой шаг приводит, как минимум, к трем негативным последствиям. Во-первых, снижение ставок от застройщиков на первичном сопровождается ростом цен на объекты ипотеки (обычно на 20-30%). Во-вторых, банковский сектор отодвигается с рынка долгосрочного кредитования за счет недобросовестной конкуренции. И, наконец, жилье в отсутствие льготной ипотеки становится недоступным для среднестатистической российской семьи, причем бюджетная поддержка через рост цен перетекает в пользу банковского сектора и девелоперов.
Например, с июня 2020 года по июнь 2022 года цена квадратного метра в новостройках Орла подорожала, по данным Цифровой платформы Restate, на 80,44% (до 81,3 тыс. руб.), а на вторичном — на 73,8% (до 79,0 тыс. руб.).
В соседнем Брянске темп роста еще выше на фоне относительно низкой стартовой базы: 200,46% на первичном (до 80,7 тыс. руб.) и 82,1% (до 75,3 тыс. руб.) на вторичном рынке.
Льготная ипотека, коснувшаяся только новостроек, приводит к диспропорциям в развитии первичного и вторичного рынка. Если в июне 2020 года квадратный метр нового жилья (с учетом долевого строительства) в Орле был на 1% дешевле, чем на вторичном, то теперь на 3% дороже. Такая же ситуация складывается в Брянске: отставание в цене на 2,6% сменилось обгоном на 7,2%.
Поэтому, ограничения на массовую ипотеку от застройщиков и распространение льготных адресных программ на вторичный рынок и частное жилищное строительство создает реальные предпосылки для увеличения объемов кредитов на недвижимость в банковском сегменте национальной экономики. Одновременно можно ожидать снижение ценового давления на первичном и вторичном рынке, активизацию жилищного строительства.
