Устаревшие строительные нормы тормозят застройку городского центра

Не первый год в Орле кипят страсти по, казалось бы, чисто техническому вопросу – о коэффициенте застройки или, иными словами, о пропорциях многоквартирного дома на строительной площадке. Спор то утихает, то вновь разгорается с новой силой, выплескиваясь на страницы СМИ, в повестки дня заседаний органов власти, темы публичных слушаний, пикетов и митингов. Очевидно, проблема действительно острая, а значит, чем быстрее будет найдено ее решение, тем лучше.
Так считает и один из старейших строителей Орла, генеральный директор ООО «ЖИЛСТРОЙ­Инвест» Анатолий Петров.

– Анатолий Николаевич, что, на ваш взгляд, сегодня мешает строительной отрасли Орла, реконструкции застроенных территорий его центральной части?

– Причин, влияющих на застройку и, как следствие, на работу строительной отрасли, немало. Это и значительное снижение спроса на жилье, и процесс начала 90­х годов, который изменил условия застройки города. Это тотальная раздача муниципальных земель в частную собственность. Домовладельцы, имевшие ранее в личной собственности только строения и насаждения, получили еще и землю. В результате системная реконструкция территорий центральной части города, застроенных усадебными домами, существенно затруднилась. Кстати, так поступили с землей далеко не во всех регионах. Например, в Белгороде, Тамбове, Липецке и других областных столицах земля осталась муниципальной. И, распоряжаясь ею, местные власти без особого труда освобождают участки для современной застройки, формируют их под конкретные объекты и, таким образом, ведут системную застройку.

В Орле же вынуждены решать вопросы реконструкции застроенных территорий в зависимости от возможности выкупа участков у собственников домовладений. И теперь застройка зависит во многом не от решений архитекторов и властей всех уровней, а от того, захотят ли собственники домовладения продать свой участок. Вот и появляются вместо квартальной застройки отдельно стоящие высотки среди вросших в землю, убогих, но очень «дорогих» усадебных домиков. Это главная причина появления в Орле «точечной» застройки. Практически все застройщики, занимающиеся реконструкцией застроенных территорий, сталкиваются с такими фактами.

Тем не менее до недавнего времени, несмотря на сложности, строительство шло в рамках Генерального плана и схем зонирования.

В 2008 году были приняты Правила землепользования и застройки города (ПЗЗ). Но, понимая, что невозможно предусмотреть все разнообразие условий, в которых будет происходить строительство и реконструкция застроенных частей города, разработчики ПЗЗ дали возможность главному архитектору города согласовывать некоторые отступления от нормативов и правил. Таким образом, до 2012 года главный архитектор мог регулировать застройку, совместно с авторами проектов решать, как лучше поставить дом, чтобы он вписался в квартальную застройку. Это сглаживало негативное влияние несовершенных норм. Потом такое право у архитектора отобрали, но еще какое­то время все шло по инерции – строились ранее согласованные объекты.

В 2014 году обострились противоречия, связанные с несоответствием ПЗЗ изменившимся федеральным и региональным нормам.

– У нас складывается парадоксальная ситуация. Население города не увеличивается, а его территория, а следственно, и расходы городского бюджета на ее обслуживание (дороги, инженерные сети, транспорт, социальные объекты и прочее) растут.

– Действительно, если посмотреть на фотографию центра города Орла сверху, наглядно видно: кругом малоэтажная усадебная застройка. В основном старые, разваливающиеся дома, с туалетами на улицах. Зато на окраинах – современные микрорайоны. Это неправильно. Считаю, что нужно увеличивать плотность населения центральной части города за счет реконструкции территорий. Однако городскому бюджету сегодня с такой задачей не справиться.

Необходимо привлекать к этому процессу застройщиков, создавая экономически обоснованные условия.

Приведу такой пример. В Рижском переулке, входившем в округ, от которого я два созыва был депутатом горсовета, есть пять домов, которым более полусотни лет: бутовый фундамент разложился, шлаконасыпные стены потрескались, деревянные перекрытия сгнили, людей оттуда нужно было переселять давно. Для этого необходимо найти более 70 млн рублей. В бюджете их нет. Но, если будет принято решение по увеличению коэффициента застройки, туда придут застройщики и сами переселят людей из трущоб.

– А вот эти коэффициенты застройки, в самом деле, они такими и должны быть, насколько они обоснованы?

– На недавних публичных слушаниях, где обсуждалась тема ПЗЗ, бывший замглавы администрации Орла Николай Сергеевич Лякишев, руководивший группой специалистов, которая и разрабатывала в 2008 году те коэффициенты, сам призвал пересмотреть их. Дело в том, что исходные данные, использовавшиеся для расчетов в то время, сегодня устарели. Так, обеспеченность жильем на одного человека тогда принималась из расчета 18 кв. метров общей площади. Сегодня принята совсем другая структура жилищного фонда, дифференцированная по уровню комфорта. Так, для престижного жилья (бизнес­класс) – это 40 кв. м; для массового (эконом­класс) – 30 кв. м; социального (муниципальное жилье) – 20 кв. м.
Кроме того, изменились региональные градостроительные показатели потребности в социальных объектах. В этих условиях, коэффициент застройки, принятый в ПЗЗ, стал одной из главных причин остановки работ на застроенных территориях.

ОАО «Гражданпроект» и специалисты других проектных организаций, пересчитав коэффициент застройки с учетом уже сегодняшних нормативов, рекомендуют взять для комбинированной застройки центра города в зоне Ж­1 средний коэффициент до 27%.

– Интересно, как же выходят из положения в других городах, регионах?

– С другими регионами, где земля осталась у муниципалитета, даже некорректно сравнивать. Там такой проблемы просто нет. Да и такого низкого значения коэффициента застройки по ЦФО тоже ни у кого нет.

А недавно мне довелось побывать за рубежом – в столице Румынии Бухаресте, где также интересовался проблемами и решениями застройщиков.

Это небогатая страна, а Орел даже чем­то похож на Бухарест. Удивительно, но там нет при домах автостоянок, детских площадок. Машины на ночь выстраиваются вдоль улиц у бордюров. Каждый владелец авто платит в год от 1,5 до 3 тысяч рублей в переводе на наши деньги, которые поступают в муниципальный бюджет. Таким образом, муниципалитет зарабатывает приличные средства и за счет этого убирает улицы, обустраивает дополнительные карманы для стоянок на городских территориях.

Жилая застройка достаточно плотная. Зато есть парки из расчета один на два­три квартала. Они ухожены, насыщены аттракционами для детей. Для взрослых посетителей по периметру парков поставлены мангалы, заготовлены дрова. Стоят столики, скамейки. Любой горожанин может здесь устроить пикник. В парках работают кафе, пунк­ты питания, которыми могут воспользоваться как взрослые, так и дети. Тоже, кстати, интересный опыт.

Но, завершая разговор, поскольку он проходит в канун Нового года, мне хотелось бы от всей души поздравить сотрудников «ЖИЛСТРОЙ­Инвеста», всех жителей города с наступающими новогодними праздниками, Рождеством Христовым.

Доброго всем здоровья, благополучия, хорошего настроения!

Борис МУТАФ