Как показывает статистика, ипотечный кредит сегодня самый востребованный инструмент для улучшения жилищных условий. К примеру, более 50% сделок с жильем в новостройках осуществляется с помощью ипотеки.

О том, что нужно знать об особенностях ипотечного кредитования, правах и обязанностях заемщиков, условиях и механизмах ипотеки, «Орловской городской газете» рассказал управляющий Отделением по Орловской области ГУ Банка России по ЦФО Юрий Мишустин.

– С чего начинать, если семья решает взять ипотеку?

– Думать о приобретении квартиры в ипотеку необходимо заранее – оптимально за полгода. За это время просмотреть как можно больше вариантов, сравнить цены на рынке недвижимости. Нужно подкопить на первоначальный взнос – в основном это 20% от стоимости квартиры, но некоторые банки предлагают кредит с более низким взносом или вовсе без него. Чем больше первоначальный взнос, тем потом легче платить.

Надо отчетливо понимать, какие расходы семья будет нести по кредиту, т. е. сколько составят единовременные расходы, сколько придется платить ежемесячно. Оставшейся части дохода должно хватать на жизненно необходимые товары и услуги.

Нужно учитывать и вероятность экстренных ситуаций, которые потребуют непредвиденных трат. Поэтому целесообразно откладывать какую­то часть доходов, кроме платежа по кредиту, на создание «подушки безопасности».

– Ипотека – это довольно длительная история. Должен ли заемщик оценивать с финансовой точки зрения свое будущее и будущее семьи?

– Обязательно. Например, если в планах рождение детей или крупные расходы – на ремонт, приобретение автомобиля, учебу, то ипотечный кредит может стать тяжелой нагрузкой на семейный бюджет. Если заемщик не сможет вовремя и в полном объе­ме вносить платежи по ипотечному кредиту, он может лишиться заложенного жилья.

– В чем особенности ипотечного кредита? Чем он отличается от других банковских кредитов?

– Ипотечный кредит – это кредит, который банк выдает заемщику под залог покупаемого жилья или под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Он выдается на срок до 30 лет (иногда и дольше), а процентная ставка по нему ниже, чем по другим видам банковских кредитов.

Ипотечный кредит можно получить на конкретные цели:

­ на приобретение готового жилья;

­ на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство;

­ для оплаты договора на строительство жилья (или участия в строительстве жилого дома или квартиры). В этом случае залогом по кредиту будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья.

– Банки предлагают различные программы ипотечного кредитования. Как выбрать подходящую, на что ориентироваться?

– Основные параметры ипотечного кредита: сумма кредита, срок погашения, процентная ставка по кредиту, сумма ежемесячного платежа, сумма первоначального взноса, форма подтверждения доходов, наличие требования по страхованию жизни и т. д.

Чтобы сделать правильный выбор, нужно сравнить достоинства и недостатки различных ипотечных программ.

Все параметры кредита связаны между собой, и выгодный для заемщика параметр (например, первоначальный взнос) может потерять свою привлекательность в результате дополнительных требований ипотечной программы.

Например, снижение требований к форме подтверждения дохода заемщика, размеру первоначального взноса или страхованию рисков ипотечной сделки сопровождается увеличением процентной ставки по кредиту. И, наоборот, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, заемщику придется внести большой первоначальный взнос или серьезно потратиться на страхование.

– На что надо обратить внимание в кредитном договоре?

– В кредитном договоре должно быть указано, в каком размере, за что и когда необходимо осуществлять платежи. График платежей должен быть оформлен в виде приложения к договору и заверен печатью и подписью. В договоре обязательно должно быть указано: полная стоимость кредита, условия досрочного погашения долга, условия страхования, а также санкции за нарушение условий ипотечного кредита.

Очень важный пункт – условия, при которых банк может расторгнуть договор, потребовав полного погашения кредита, а значит, лишить заемщика жилья.

– Может ли банк в одностороннем порядке повысить процентную ставку по ипотечному кредиту?

– Если процентная ставка фиксированная, то банк не имеет права ее менять. Если ипотечный кредит с «плавающей» процентной ставкой, то ставка по нему может вырасти. Для защиты интересов заемщика некоторые банки вводят ограничения по минимальному и максимальному значениям ставки. Тогда рост ставки будет предсказуем. Но таких ипотечных программ на рынке очень мало.

– Что делать, если возникают трудности с погашением ипотечного кредита?

– Нужно запомнить главное: обо всех затруднениях с платежами по ипотеке необходимо, не затягивая, проинформировать банк. Как правило, три просрочки платежей в течение года дают банку основания расторгнуть договор и потребовать погашения всей суммы долга. Это чревато обращением взыскания на жилье.

К заемщикам, которые сразу известили банк о своих проблемах, банк относится более лояльно и может предложить приемлемые варианты реструктуризации.

Если же ситуация совсем безнадежная, банк может предложить продать квартиру. Лучше, если заемщик по договоренности с кредитором сам займется продажей и получит подходящую цену, которая позволит ему расплатиться с кредитором и даже какую­то часть средств оставить себе.

Только цифры

Доступности ипотеки в немалой степени способствовало снижение процентных ставок на фоне ценовой стабильности на жилье. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Орловском регионе составила на начало апреля 2018 года 9,6%, в начале этого года она была на уровне 10,6%, тогда как годом ранее (т. е. на начало 2017 года) ее значение находилось на уровне 12,3%.

Все это, конечно, дало определенный толчок для роста популярности ипотечного кредитования. За 2017 год в Орловской области выдано 6158 ипотечных жилищных кредитов на 9,3 млрд рублей. По сравнению с годом ранее количество кредитов данного профиля увеличилось на 26%, а сумма – на 41%.

За 1 квартал 2018 года выдано 1698 ипотечных жилищных кредитов на 2,7 млрд рублей. Количество кредитов данного профиля по сравнению с 1 кварталом прошлого года увеличилось в 1,6 раз, сумма – на 68%.

Людмила Федосова