Программа льготной ипотеки под 6,5 %, запущенная в мае 2020 года, и пандемия COVID – 19 оказали существенное влияние на состояние рынка жилья России и ее регионов.
Эксперт кафедры экономики и экономической безопасности Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС, профессор Ольга Попова отмечает, что российский рынок недвижимости отличается высоким темпом роста цен, несмотря на стагнацию доходов населения. Льготная ипотека повысила спрос на жилье, что привело к прогнозируемому увеличению цен не только на новостройки, которые выступали объектом программы, но и на вторичное жилье.
Например, за 2020 год в Орле, согласно данным orel.restate.ru, цены первичного рынка жилья выросли на 25,34%, в то время как вторичная недвижимость подорожала на 13,54%. В динамике цен наблюдалось 2 всплеска. Первый пришелся на период с 6 по 26 марта, когда цены на новостройки выросли на 13,8%, но вторичная недвижимость не подорожала. Очевидно, паническая атака, обусловленная предстоящим карантином и неопределенностью по поводу дальнейшего развития событий на фоне ужесточения требований к финансированию застройщиков, стала стимулом для трансформации наличных сбережений и малодоходных депозитов в самый надежный объект личных инвестиций – в недвижимость. Поскольку льготная ипотека ограничивалась новостроем, вторичный рынок остался пассивным.
Следующий всплеск более показателен. За июль 2020 года цены первичного рынка жилья выросли на 13,7%, а вторичного – на 1,5%. Этот факт является ярким результатом влияния льготной ипотеки на формирование цен на объекты жилой недвижимости.
О наличии кризисных тенденций в 2020 году говорит и тот факт, что в 2019 году цены на орловское жилье изменялись относительно равномерно, хотя новостройки подорожали на 19,3%, а вторичные квартиры – на 2,8%.
Итогом 2020 года стало сближение цен первичного и вторичного рынка: если в начале 2019 года «вторичка» была на 30,9% дороже нового жилья, то к концу года разница снизилась до 11,7%, а в начале ноября 2020 г. она почти исчезла (0,34%). Это обстоятельство косвенно свидетельствует о внутренних проблемах функционирования жилищного рынка, поскольку жилье, бывшее в употреблении, по логике, должно стоить дешевле нового.
Негативно характеризует отечественный рынок недвижимости наличие сезонных пиков цен, традиционно приходящихся на зиму и лето. Именно в это время российские домохозяйства получают бонусы и премии, отпускные выплаты, которые могут быть направлены на формирование или пополнение первоначального взноса по ипотеке, приобретение жилья на вторичном рынке.
Так, например, в 2019 году за январь квадратный метр жилья в Орле подорожал на 5,7% (32360,2 до 34220,9 руб.), а за август – на 8,1% (с 32901,1 до 3553,8 руб.). В 2020 году пики сдвинулись ввиду форс-мажорных обстоятельств.
И, наконец, показателем слабости отечественного рынка недвижимости выступает тот факт, что стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах существенно выше, чем в двухкомнатных и многокомнатных. В частности, в Орле однокомнатная квартира по средним данным 2020 года продавалась исходя из 45347 руб./м2, в то время как в двухкомнатных квартирах метр стоил 42530 руб. (в 3-х и более соответственно 43625 и 44798 руб/м2). Это свидетельствует о слабой финансовой состоятельности потенциальных покупателей, поскольку для развитого рынка недвижимости характерна обратная тенденция — повышенный комфорт большого жилья обусловливает относительную дороговизну квадратного метра для его покупателя.
В таких условиях можно говорить о том, что ставка на максимальное увеличение доли жилья, находящегося в частной собственности населения, весьма сомнительна. У граждан должен быть выбор по поводу определения своего местожительства: собственное жилье или доступная аренда муниципальной (частной доходной) недвижимости, которую можно приобрести в пользование на долгосрочной основе за умеренную плату.
